По данным специалистов портала недвижимости Allpn.ru количество обращений в суд с исками о разделе жилого дома и земельного участка от граждан ежегодно увеличивается. Как правило, дележом занимаются наследники, бывшие супруги и собственники долей. Как ни печально, урегулировать спор «по-семейному» и подписать мировое соглашение удается нечасто, и такие случаи составляют скорее исключение из общей тенденции.
Для того, чтобы ускорить судебный процесс по решению спора, необходимо не только грамотно и правильно составить исковое заявление, но и точно описать в нем границы земельных участков и жилые помещения, которые, как считает истец, должен образоваться после раздела. Раздел и выдел отличаются тем, что в случае раздела общее имущество разделяют между всеми участниками долевой собственности, а в случае выдела - соизмеримая доле часть домовладения выделяется участником долевой собственности, а остальная часть имущества продолжает пребывать в общей долевой собственности остальных участником.
Выдел доли может применяться в том случае, если количество участников больше двух. Так, многие собственники долей в жилых домах выделяют доли прежде, чем, к примеру, провести капитальный ремонт или реконструкцию, или расширить собственную жилую и полезную площадь. Вместе с тем, согласно статьи 252 Гражданского Кодекса Российской Федерации, выделение доли в натуре возможно только в том случае, если это не наносит ущерб имуществу нескольких владельцев. Исковое заявление об определение долей необходимо направлять в суд по месту нахождения ответчика.
Необходимо помнить о том, что следствием раздела жилого дома в натуре является образование самостоятельных объектов. Таким образом, объект недвижимости после раздела не может быть рассмотрен как единый объект права общей собственности. Для того, чтобы зарегистрировать права собственности на образовавшемся после раздела дома части, основываясь на судебном решении о разделе жилого дома в натуре, необходимо также заявить требование о прекращении прав участников общей долевой собственности на дом, который подлежит разделу. Возможные варианты раздела определяются на основании строительно-технической экспертизы.
Специалисты портала недвижимости Allpn.ru говорят о том, что согласно санитарным и техническим требованиям, каждая выделяемая часть дома должна быть изолирована и оснащена отдельным входом, либо возможно обустройства в доме изолированных жилых помещений, с дневным естественным освещением, отоплением и непосредственным выходом наружу. В ходе экспертизы учитываются и соответствует ли помещение санитарным и техническим требованиям к данному региону и типу домов. Иными словами, проверяется наличие в помещении водопровода, системы вентиляции, канализации, газоснабжения, центрального или иного отопления.
Вместе с тем, если в ходе экспертизы было установлено, что раздел дома в соответствии с размером долей и с учетом все вышеописанных требований провести невозможно, предоставляется вариант раздела с отступлением от размера долей. В таком случае назначается отдельная экспертиза для определения размера денежной компенсации, которую надлежит выплатить тому или тем участникам долевой собственности, чьи права ущемляются. Сумма компенсации определяется в соответствии с действительной стоимостью дома на момент спора.
Однако, специалисты портала недвижимости Allpn.ru акцентируют внимание на том, что суд не вправе навязывать компенсацию истцу, если такое требование не было им заявлено. Такая позиция касается и ответчиков. Иными словами, ответчики могут потребовать выплаты компенсации, но принудительное лишение собственности, путем выплаты компенсации, провести нельзя. Исключение составляют случаи, если доля собственности ответчика незначительна, не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и не может быть реально выделена. Впрочем, как показывает практика, в подобных случаях суд настаивает на мировом соглашении сторон, при котором собственники добровольно принимают предложенный вариант раздела и сумму компенсаций.
После выделения или разделения дома, вторым этапом происходит выделение или разделение земельного участка. Как и в случае с частями дома, раздел земли возможен только в случае ее делимости. Иными словами, лишь в том случае, когда возможно образовать из каждой части самостоятельный земельный участок с тем же разрешенным типом использования. Главный принцип земельного законодательства заключается в единстве судьбы земельного участка и жилого дома, который на нем располагается. Иными словами, границы и площади участков, которые образуются в следствие раздела земли, напрямую зависят от того, каким образом осуществлялся раздел жилого дома в натуре. Таким образом, земля, расположенная непосредственно под домом, делится соответственно проекции частей на участок. Однако, поскольку проекция часто не соответствует размеру выделяемой доли, это необходимо учитывать при выделения расположенного за пределами дома участка.
После раздела дома и образования в нем отдельных частей или квартир, обязательным условием, помимо отдельных входов, является также обеспечения доступа ко входу по своему земельному участку для каждого отдельного собственника. Специалисты портала недвижимости Allpn.ru говорят, что проще всего провести раздел или выделение долей, если собственников двое или трое. Если же собственников больше, то земельный участок может перекраиваться абсолютно непредсказуемым образом. Таким образом, исходя из всего вышесказанного, наиболее оптимальным решением будет все же подписание мирового соглашения между всеми сторонами, которые принимают участие в споре.
